부동산임대차계약서 양식, 필수 체크리스트!

전월세 계약의 첫 단추, 부동산임대차계약서! 복잡하고 어렵게만 느껴졌나요? 이 글에서는 계약서 양식 다운로드부터 작성 전 필수 확인사항, 분쟁을 막는 특약사항 꿀팁까지 모두 알려드립니다. 안전한 계약을 위한 모든 것을 확인해보세요.

표준 계약서 양식 다운로드

부동산 임대차 계약은 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원의 보증금이 오가는 매우 중요한 법률 행위입니다. 따라서 계약을 체결할 때는 신중하고 꼼꼼하게 접근해야 하며, 그 시작은 바로 신뢰할 수 있는 ‘임대차 계약서’를 준비하는 것입니다.

물론 주변 공인중개사 사무소나 문구점에서 쉽게 계약서 양식을 구할 수도 있습니다. 하지만 간혹 오래된 양식이거나 법 개정 사항이 반영되지 않은 경우, 혹은 특정 일방에게 불리한 조항이 포함된 양식일 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 위험을 피하고 임대인과 임차인 모두의 권리를 공정하게 보호하기 위한 가장 확실한 방법은 정부에서 공식적으로 제공하고 권장하는 ‘표준 임대차 계약서’를 사용하는 것입니다.

표준 계약서는 「주택임대차보호법」 등 관련 법률의 핵심 내용을 충실히 반영하고 있습니다. 대항력 및 우선변제권 확보 방법, 계약갱신요구권, 보증금 증액 상한 등 임차인의 권익 보호를 위한 필수 조항들이 알기 쉽게 정리되어 있어, 법률 지식이 부족하더라도 놓치는 부분 없이 안전한 계약을 체결하는 데 큰 도움이 됩니다. 임대인과 임차인 간에 발생할 수 있는 불필요한 오해와 분쟁을 사전에 예방하고, 만약의 사태 발생 시 확실한 법적 근거 자료로 활용할 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다.

정부 공식 표준 계약서 다운로드 경로

공신력 있는 최신 표준 계약서 양식은 다음의 정부 공식 사이트에서 무료로 다운로드할 수 있습니다. 각 사이트의 특징을 확인하고 가장 편한 방법을 선택해 보세요.

기관/사이트	특징	다운로드 방법
법무부	– 「주택임대차보호법」의 주요 내용을 가장 충실하게 반영한 대표적인 표준 계약서입니다. – 각 계약 조항의 법적 의미와 효력에 대한 상세한 설명이 함께 기재되어 있어 이해하기 쉽습니다. – 임차인의 권리 보호에 중점을 둔 구성으로, 처음 계약을 체결하는 사회초년생 등에게 특히 유용합니다.	법무부 홈페이지 접속 → ‘정책정보’ 메뉴 → ‘주택임대차표준계약서’ 검색 → 게시물에서 한글(hwp) 또는 PDF 파일 다운로드
국가법령정보센터	– ‘주택임대차보호법 시행령’의 별지 서식으로 제공되어 법적 공신력이 가장 높습니다. – 법령 원문과 함께 제공되므로, 계약서의 법적 근거를 직접 확인하며 작성할 수 있습니다. – 군더더기 없는 깔끔한 형태의 법정 서식을 선호하는 경우에 적합합니다.	국가법령정보센터 접속 → ‘주택임대차보호법 시행령’ 검색 → ‘별표/서식’ 탭 클릭 → [별지 제1호서식] 주택임대차표준계약서 다운로드
국토교통부 부동산거래관리시스템	– 종이 계약서가 아닌 온라인 전자 계약 방식으로 체결할 때 사용하는 시스템입니다. – 시스템 내에서 표준화된 전자 계약서 양식을 제공하며, 계약 체결 시 확정일자가 자동으로 부여되는 큰 장점이 있습니다. – 비대면 계약이나 종이 서류 보관의 번거로움을 피하고 싶을 때 유용합니다.	부동산거래관리시스템(RTMS) 홈페이지 접속 → 회원가입 및 로그인 → ‘주택 임대차 계약’ 메뉴 선택 후 전자계약서 작성 진행

가장 일반적으로 사용되는 법무부의 주택임대차표준계약서는 아래 버튼을 통해 바로 다운로드 페이지로 이동할 수 있습니다. 한글(hwp)과 PDF 파일을 모두 제공하므로 사용하기 편한 형식으로 다운로드하여 활용하시기 바랍니다.

표준 계약서 활용 시 유의사항

표준 계약서 양식을 다운로드했다고 해서 모든 것이 끝난 것은 아닙니다. 계약서의 내용을 제대로 이해하고 활용하는 것이 무엇보다 중요합니다. 표준 계약서에는 임대인 및 임차인의 인적 사항, 임대차 목적물(주소, 면적 등)의 표시, 보증금 및 차임, 계약 기간 등 기본적인 내용이 모두 포함되어 있습니다.

특히 ‘특약사항’ 란을 잘 활용해야 합니다. 법의 테두리를 벗어나지 않는 선에서 당사자 간의 특별한 합의 내용을 기재하는 공간입니다. 예를 들어, 반려동물 사육 가능 여부, 입주 전 도배·장판 등 수리 부담에 대한 합의, 특정 시설물(에어컨, 세탁기 등)의 고장 시 수리비 부담 주체, 원상복구의 범위 등을 구체적으로 명시해두면 향후 발생할 수 있는 분쟁을 효과적으로 막을 수 있습니다. 정부 제공 표준 양식을 기반으로 하더라도, 최종 계약서의 모든 내용은 반드시 당사자들이 함께 꼼꼼히 읽고 상호 합의 하에 서명 또는 날인해야 법적 효력이 발생합니다.

계약 전 반드시 확인할 5가지

부동산 계약은 목돈이 오가는 중요한 법률 행위입니다. 특히 전세 사기와 같은 부동산 관련 범죄가 증가하는 요즘, 계약 전 몇 가지 사항만 꼼꼼히 확인해도 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 수많은 확인 사항 중에서도 가장 핵심적인 5가지를 선별했으니, 계약 도장을 찍기 전 아래 리스트를 보며 하나씩 반드시 점검하시기 바랍니다. 어렵고 복잡해 보일 수 있지만, 여러분의 자산을 지키는 최소한의 안전장치입니다.

1. 등기부등본으로 실제 소유주와 권리관계 확인
   가장 기본이자 가장 중요한 절차입니다. 등기부등본은 사람의 ‘주민등록등본’처럼 부동산의 신분증 역할을 하는 공적 장부입니다. 등기부등본을 통해 우리는 해당 부동산의 주소, 면적 등 기본 정보는 물론, 가장 중요한 ‘누가 주인인지(소유권)’, ‘은행 대출 등 빚이 얼마나 있는지(근저당권)’를 명확하게 알 수 있습니다.
   등기부등본은 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’ 세 부분으로 구성됩니다.
   • 표제부: 부동산의 주소, 면적, 구조 등 물리적인 현황을 보여줍니다. 계약하려는 집의 주소와 정보가 일치하는지 확인해야 합니다.
   • 갑구: 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 현재 계약을 진행하는 임대인의 이름, 주민등록번호 앞자리 등이 등기부등본 상의 소유주 정보와 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 다르다면 대리 계약일 수 있으므로, 위임장과 인감증명서 등 추가 서류를 철저히 확인해야 합니다.
   • 을구: 소유권 이외의 권리, 즉 근저당권, 전세권, 저당권 등 빚과 관련된 내용이 나옵니다. 특히 ‘채권최고액’을 통해 집주인이 이 집을 담보로 얼마나 대출을 받았는지 확인해야 합니다. 일반적으로 주택 시세에서 근저당 채권최고액과 선순위 보증금을 합한 금액이 시세의 70%를 넘어가면 위험 신호로 볼 수 있으니 주의가 필요합니다.

   등기부등본은 계약 당일에도 다시 한번 발급받아 그 사이에 권리관계에 변동이 생기지 않았는지 확인하는 것이 안전합니다.

▶️ 등기부등본 발급 바로가기
2. 건축물대장으로 불법 건축물 여부 확인
   등기부등본이 ‘권리’에 대한 서류라면, 건축물대장은 ‘건물 자체의 사실’에 대한 서류입니다. 간혹 등기부등본은 깨끗하지만 건축물대장에서 문제가 발견되는 경우가 있습니다. 건축물대장을 통해 해당 건물이 허가받은 용도대로 사용되고 있는지, 불법으로 증축하거나 개조한 부분은 없는지 확인할 수 있습니다.
   만약 건축물대장 상단에 노란색으로 ‘위반건축물’이라고 표시되어 있다면, 이는 불법 증축이나 용도 변경 등으로 단속에 적발된 건물이라는 의미입니다. 위반건축물에 거주할 경우, 전세자금 대출이 거절될 수 있으며, 나중에 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 따라서 계약하려는 건물의 정확한 용도(예: 제2종근린생활시설인지, 주거용 오피스텔인지, 다가구주택인지)와 위반건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다.
3. 중개업소의 정상 등록 여부 및 공제보험 가입 확인
   안전한 계약을 위해서는 신뢰할 수 있는 공인중개사를 통하는 것이 중요합니다. 계약을 진행하는 공인중개사가 구청에 정식으로 등록된 자격 있는 중개사인지 확인해야 합니다. 사무실에 게시된 사업자등록증, 공인중개사자격증, 중개사무소등록증을 직접 눈으로 확인하고, 국가공간정보포털이나 각 시/도 홈페이지의 부동산 중개업 조회 서비스를 통해 등록 정보를 조회해볼 수 있습니다.
   또한, ‘공제증서’ 가입 여부도 중요한 체크 포인트입니다. 공제보험은 중개사의 과실로 인해 임차인에게 재산상 손해가 발생했을 경우, 일정 한도 내에서 손해를 배상해주는 일종의 보험입니다. 보통 개인 공인중개사는 1억 원, 중개법인은 2억 원 한도로 가입되어 있으니, 공제증서를 확인하여 만일의 사태에 대비하는 것이 좋습니다.
4. 임차할 주택의 상태 직접 확인
   서류 확인만큼 중요한 것이 바로 현장 확인, 즉 ‘발품’입니다. 사진이나 온라인 정보만 믿고 계약을 진행해서는 안 됩니다. 반드시 직접 방문하여 집의 상태를 꼼꼼히 체크해야 합니다. 햇빛은 잘 드는지(채광), 환기는 잘 되는지(통풍)와 같은 기본적인 사항부터 시작해서, 싱크대와 화장실의 수압은 충분한지, 보일러는 잘 작동하는지, 벽이나 천장에 누수 흔적이나 곰팡이는 없는지 구석구석 살펴봐야 합니다.
   또한, 도어락, 인터폰, 에어컨, 세탁기 등 옵션으로 제공되는 시설물이 있다면 모두 정상적으로 작동하는지 확인하고, 파손된 부분은 없는지 미리 사진이나 영상으로 기록해두는 것이 좋습니다. 이 단계에서 발견된 문제점은 계약서 특약사항에 수리 요구를 명시하여 분쟁을 예방할 수 있습니다.
5. 계약의 핵심, 분쟁 소지가 있는 부분은 특약으로 명문화
   부동산 임대차계약서는 정형화된 양식이 있지만, 당사자 간의 특별한 합의 내용을 기록하는 ‘특약사항’란이 가장 중요합니다. 구두로 합의한 내용은 나중에 분쟁이 발생했을 때 입증하기 어렵기 때문에, 사소하더라도 중요한 내용은 반드시 특약사항에 명시해야 합니다.
   예를 들어, ‘도배 및 장판은 임대인이 입주 전까지 새로 해주기로 한다’, ‘입주 전 발견된 보일러 하자는 임대인이 수리한다’, ‘반려동물 사육을 허용한다’, ‘만기 전 퇴실 시 새로운 임차인을 구하는 중개수수료는 임차인이 부담한다’ 등과 같은 내용이 대표적인 특약사항입니다. 특히 수리비 부담 주체(사소한 소모품은 임차인, 주요 설비는 임대인 등), 입주 청소 여부, 기존에 있던 흠집이나 파손에 대한 책임 소재 등은 명확히 해두는 것이 좋습니다. 특약사항은 기존 법규에 위배되지 않는 선에서 임대인과 임차인 간의 합의를 최우선으로 하므로, 서로의 권리와 의무를 명확히 하기 위해 적극적으로 활용해야 합니다.

분쟁 막는 특약사항 작성법

부동산 임대차계약은 법적 효력을 갖는 중요한 약속이지만, 표준계약서만으로는 임대인과 임차인 사이의 모든 개별적인 상황을 담아내기 어렵습니다. 계약 기간 중 발생할 수 있는 다양한 갈등 상황을 미리 예방하고, 양측의 권리를 명확히 하기 위해 반드시 필요한 것이 바로 ‘특약사항’입니다. 특약사항은 ‘특별한 약속’이라는 의미로, 계약 당사자 간의 합의를 통해 표준계약서 내용에 우선하여 적용될 수 있습니다. 임대차계약의 특약사항은 강행규정에 위반되지 않는 한, 계약 당사자 쌍방에게 법적 구속력을 가지는 중요한 약속입니다. 따라서 꼼꼼하게 작성할수록 불필요한 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

다만, 주택임대차보호법 등 임차인의 권리를 보장하기 위한 ‘강행규정’에 위배되는 내용은 특약으로 정하더라도 효력이 없다는 점을 기억해야 합니다. 예를 들어, ‘2년 미만의 계약기간을 정했더라도 임차인은 2년의 거주를 주장할 수 없다’거나 ‘월세 2회 연체 시 즉시 계약을 해지한다’ (법적으로는 2기의 차임액에 달해야 함) 와 같은 내용은 임차인에게 불리한 조항으로 무효가 될 수 있습니다.

상황별 특약사항 예시 및 작성 가이드

임대인과 임차인, 각자의 입장에서 유리하게 작용하거나 공통적으로 확인해야 할 특약사항들을 표로 정리했습니다. 아래 예시를 참고하여 자신의 상황에 맞는 특약사항을 현명하게 구성해 보세요.

구분	특약사항 예시	설명 및 효과
임차인에게 유리한 특약	전세자금대출 미승인 시 계약금 반환 “임차인의 귀책사유 없는 전세자금대출 미승인 시, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 지급받은 계약금 전액을 즉시 반환한다.”	전세자금대출을 받아야 하는 임차인에게 필수적인 조항입니다. 은행 심사 과정에서 대출이 거절될 경우 계약금을 안전하게 돌려받을 수 있는 법적 근거가 됩니다.
임차인에게 유리한 특약	입주 전 수리 및 비용 부담 명시 “임대인은 잔금 지급일 전까지 도배, 장판 교체 및 OO의 수리를 완료하기로 하며, 모든 비용은 임대인이 부담한다.”	계약 당시 확인된 시설물(보일러, 수도, 누수 등)의 하자에 대해 입주 전까지 수리를 요청하고, 그 책임과 비용 주체를 명확히 하여 입주 후 발생할 수 있는 수리비 분쟁을 예방합니다.
임차인에게 유리한 특약	계약기간 중 권리 변동 금지 “임대인은 잔금 지급일 익일까지 본 부동산에 대하여 근저당권 등 다른 권리를 설정하지 않으며, 이를 위반할 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 상환한다.”	임차인이 전입신고를 통해 대항력을 갖추기 전(잔금일 다음 날 0시부터 효력 발생)에 임대인이 주택을 담보로 대출을 받는 것을 방지하여 임차인의 보증금을 안전하게 보호하는 중요한 조항입니다.
▶️ 등기부등본 인터넷 발급
임대인에게 유리한 특약	원상복구 의무 범위 명확화 “임차인은 계약 종료 시 임차인의 고의 또는 과실로 파손된 시설물을 원상복구해야 하며, 통상적인 사용에 따른 마모(생활기스 등)는 원상복구 범위에서 제외한다.”	퇴거 시 가장 흔한 분쟁 중 하나인 원상복구 범위를 구체적으로 명시하는 조항입니다. ‘통상적인 마모’를 제외한다고 명시하면 상호 오해를 줄일 수 있습니다. 못 자국, 반려동물로 인한 손상 등 구체적인 항목을 추가할 수도 있습니다.
임대인에게 유리한 특약	반려동물 사육 관련 규정 “반려동물 사육을 금지하며, 위반 시 임대인은 계약을 해지할 수 있다. (또는) 반려동물 사육 시 발생하는 훼손 및 냄새 제거 비용은 임차인이 전부 부담한다.”	반려동물로 인한 건물 훼손이나 이웃 간의 갈등을 우려하는 임대인에게 필요한 조항입니다. 금지하거나, 허용하되 책임 소재를 명확히 하는 방식으로 작성할 수 있습니다.
공통/일반	계약 만료 전 중도 퇴거 시 중개보수 “임차인의 사정으로 계약기간 만료 전에 퇴거할 경우, 새로운 임차인을 구하는 데 발생하는 중개보수는 임차인이 부담하기로 한다.”	법적으로 정해진 바는 없으나 관례적으로 중도 퇴거하는 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 이를 특약으로 명시하여 계약 종료 시점의 분쟁을 막을 수 있습니다.
공통/일반	옵션 시설물 수리 책임 “기본 옵션 품목(에어컨, 세탁기, 인덕션 등)의 고장 시 임대인이 수리비용을 부담하되, 임차인의 고의나 과실로 인한 파손은 임차인이 부담한다.”	에어컨, 세탁기 등 옵션으로 제공된 시설물의 수리 책임 소재를 명확히 하는 조항입니다. 주요 설비의 노후로 인한 고장은 임대인이, 사용자 부주의로 인한 고장은 임차인이 책임지도록 구체화하면 좋습니다.

이 외에도 관리비 포함 내역(인터넷, 유선방송, 수도요금 등), 주차 가능 여부 및 비용, 특정 시설물 사용 규칙 등 양측이 합의한 내용은 무엇이든 특약사항으로 기재할 수 있습니다. 중요한 것은 구두로 약속한 내용을 반드시 계약서에 명시하는 습관입니다. 분쟁을 최소화하기 위해서는 최대한 구체적이고 명확한 문장으로 작성하는 것이 핵심입니다. 애매한 표현은 나중에 서로 다르게 해석될 여지가 크기 때문입니다. 계약서에 서명하기 전, 특약사항 한 줄 한 줄을 꼼꼼히 읽고 서로의 의사를 재확인하여 안전하고 편안한 주거 생활의 첫걸음을 떼시기 바랍니다.

계약서 작성 시 흔한 실수들

부동산 임대차 계약서는 법적 효력을 갖는 중요한 문서입니다. 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원에 달하는 보증금이 오가는 계약인 만큼, 작은 실수 하나가 큰 금전적 손실로 이어질 수 있습니다. ‘공인중개사가 알아서 해주겠지’라는 안일한 생각은 금물입니다. 내 소중한 자산을 지키기 위해 계약 과정에서 어떤 실수들을 주의해야 하는지 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.

• 계약 당사자가 실제 소유주인지 꼼꼼히 확인하지 않는 실수
  가장 기본적이면서도 가장 치명적인 실수입니다. 계약하려는 사람이 등기부등본상의 실제 소유주가 맞는지 신분증과 등기부등본을 직접 대조하여 확인해야 합니다. 만약 소유주가 아닌 대리인과 계약을 진행한다면, 반드시 소유주의 인감증명서가 첨부된 위임장 원본과 대리인의 신분증을 함께 확인해야 합니다. 이때 위임장에는 위임하는 부동산의 주소와 위임 내용(계약 체결, 보증금 수령 등)이 명확히 기재되어 있는지, 소유주의 인감도장이 날인되어 있는지 확인은 필수입니다. 최근 전세 사기 유형 중 신분증이나 위임장을 위조하여 소유주 행세를 하는 경우가 많으므로, 가능하다면 영상 통화나 직접 통화를 통해 소유주 본인의 계약 위임 의사를 재차 확인하는 것이 가장 안전합니다.
• 등기부등본을 확인하지 않거나, 계약 시에만 한 번 확인하는 실수
  등기부등본은 부동산의 신분증과도 같습니다. 이 서류를 통해 소유권 현황(갑구)과 근저당, 가압류 등 채무 관계(을구)를 파악할 수 있습니다. 간혹 계약 전에 확인했던 등기부등본이 깨끗했다는 이유만으로 잔금일에 다시 확인하지 않는 경우가 있는데, 그사이에 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하는 등 권리관계에 변동이 생길 수 있습니다. 따라서 등기부등본은 ①계약 직전, ②중도금 지급 직전(중도금이 있다면), 그리고 ③잔금 지급 당일 아침에 직접 발급받아 변동 사항이 없는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 주택담보대출(근저당) 금액과 내 보증금을 합한 금액이 주택 시세의 70%를 초과한다면 ‘깡통전세’의 위험이 크므로 계약을 신중히 재고해야 합니다.

• 특약사항을 구체적으로 명시하지 않는 실수
  계약서의 ‘특약사항’은 임대인과 임차인 간의 특별한 약속을 기록하는 중요한 공간입니다. “모든 수선은 임차인이 부담한다” 또는 “퇴거 시 원상복구한다” 와 같이 포괄적이고 모호한 문구는 향후 분쟁의 불씨가 됩니다. 예를 들어, 보일러나 수도관처럼 주요 설비의 노후로 인한 고장은 임대인 책임인지, 전등이나 수전 같은 간단한 소모품 교체는 누가 할 것인지 명확히 정하는 것이 좋습니다. 또한, 반려동물 사육 가능 여부, 벽걸이 TV 설치를 위한 타공 가능 여부 및 원상복구 의무, 입주 전 도배/장판 상태, 입주 청소 여부 등 사전에 협의된 내용은 사소하더라도 모두 구체적인 문장으로 특약사항에 기재해야 합니다.
• 입주 시 주택의 상태를 기록으로 남기지 않는 실수
  계약 만료 후 퇴거 시 가장 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 ‘원상복구’ 비용 문제입니다. 임차인은 입주 당시부터 있었던 하자임에도 불구하고 부당하게 수리비를 청구받는 억울한 상황에 처할 수 있습니다. 이를 방지하려면, 이사 당일 짐을 풀기 전에 집 안 구석구석을 동영상이나 사진으로 촬영해두어야 합니다. 벽지의 오염, 바닥의 긁힘, 문이나 창문, 싱크대의 파손 등 눈에 띄는 하자는 모두 날짜가 기록되도록 촬영하고, 해당 사진과 내용을 임대인에게 문자나 카카오톡으로 보내 증거를 남겨두는 것이 현명합니다. 이는 불필요한 분쟁을 막고 보증금을 온전히 돌려받기 위한 매우 중요한 절차입니다.
• 보증금 보호를 위한 핵심 절차를 누락하는 실수
  계약서를 작성하고 잔금을 치렀다고 해서 보증금이 법적으로 완벽하게 보호되는 것은 아닙니다. 내 보증금을 지키는 최소한의 안전장치인 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보해야 합니다. 이를 위해서는 ①주택의 인도(이사 및 점유) ②전입신고 ③계약서상 확정일자라는 세 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다. 전입신고와 주택 인도를 마치면 다음 날 0시부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 ‘대항력’이 생기고, 여기에 확정일자까지 받으면 주택이 경매에 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 ‘우선변제권’이 생깁니다. 잔금 지급 당일, 즉시 관할 행정복지센터(주민센터)에 방문하거나 인터넷 등기소를 통해 확정일자를 받고, 정부24를 통해 전입신고를 마치는 것을 절대 잊어서는 안 됩니다.