공인중개사 시험 난이도, 합격률로 보는 현실

매년 수십만 명이 도전하는 공인중개사 시험! 역대 합격률과 과목별 체감 난이도를 분석하고, 2024년 합격 전략을 알아봅니다. 정말 ‘고시’급일까요? 현실적인 정보를 확인하세요.

역대 합격률로 보는 난이도

공인중개사 시험의 난이도를 가장 객관적으로 보여주는 지표는 바로 ‘합격률’입니다. 매년 시험이 끝난 후 발표되는 합격률은 수험생들의 체감 난이도와 실제 시험의 문턱이 어떠했는지를 가감 없이 드러내기 때문입니다. 수치 자체는 차갑게 느껴질 수 있지만, 이 숫자들 속에 숨겨진 흐름을 파악하면 시험의 본질과 준비 방향을 설정하는 데 큰 도움이 됩니다.

공인중개사 시험은 과목당 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 합격하는 ‘절대평가’ 방식을 원칙으로 합니다. 하지만 역대 합격률 데이터를 자세히 들여다보면, 매년 합격자 수가 일정한 수준으로 조절되고 있다는 인상을 지울 수 없습니다. 이는 출제 기관에서 문제의 난이도를 조절하여 사실상 합격 인원을 통제하는, 이른바 ‘상대평가 같은 절대평가’의 성격을 띠고 있음을 의미합니다. 지금부터 최근 데이터를 통해 이 현상을 직접 확인해 보겠습니다.

최근 5개년 공인중개사 시험 합격률 추이

가장 최근인 제34회 시험을 포함한 지난 5년간의 1차, 2차 시험 합격률 데이터입니다. 응시 인원과 합격률의 변화를 통해 매년 시험의 난이도가 어떻게 변화했는지 구체적으로 파악할 수 있습니다.

회차 (연도)	구분	응시자 (명)	합격자 (명)	합격률 (%)
제34회 (2023)	1차	109,593	23,594	21.53%
	2차	64,557	15,157	23.47%
제33회 (2022)	1차	148,857	29,666	19.93%
	2차	88,674	27,916	31.48%
제32회 (2021)	1차	167,063	35,502	21.25%
	2차	92,579	26,914	29.07%
제31회 (2020)	1차	136,860	29,567	21.60%
	2차	74,635	16,668	22.33%
제30회 (2019)	1차	129,081	27,875	21.59%
	2차	75,263	27,092	36.00%

데이터가 말해주는 시험 난이도의 진실

위 표를 보면 몇 가지 흥미로운 패턴을 발견할 수 있습니다.

첫째, 1차 시험 합격률은 놀라울 정도로 일정하게 20% 초반대를 유지하고 있습니다. 가장 낮았던 33회가 19.93%, 가장 높았던 31회가 21.60%로 편차가 2%p도 채 되지 않습니다. 이는 1차 시험이 2차 시험 응시 자격을 부여하는 ‘관문’으로서, 매년 비슷한 수준의 난이도로 철저하게 관리되고 있음을 보여줍니다. 5명 중 1명만 통과하는, 결코 만만치 않은 첫 번째 허들인 셈입니다.

둘째, 2차 시험 합격률은 1차 시험에 비해 변동 폭이 훨씬 큽니다. 30회 시험에서는 36%라는 높은 합격률을 기록했지만, 바로 다음 해인 31회에는 22.33%로 급락했습니다. 33회에는 다시 31.48%로 올랐다가, 가장 최근인 34회에는 23.47%로 다시 하락했습니다. 이는 부동산 시장 상황, 이전 연도 합격자 수 등을 고려하여 최종 합격 인원을 조절하려는 의도가 2차 시험 난이도에 반영되기 때문입니다. 결국 공인중개사 시험은 ‘절대평가’라는 형식 아래, 사실상 합격자 수를 조절하는 ‘상대평가’처럼 운영되고 있음을 알 수 있습니다.

수험생의 올바른 학습 전략

이러한 합격률 데이터는 수험생에게 중요한 시사점을 줍니다. ‘작년 합격률이 높았으니 올해는 어렵겠지’ 혹은 ‘올해는 쉽게 나올 차례’와 같은 예측은 위험하다는 것입니다. 시험의 난이도는 수험생이 통제할 수 없는 외부 변수입니다. 따라서 합격률의 등락에 일희일비하기보다는 어떤 난이도의 시험이 출제되더라도 안정적으로 60점을 넘길 수 있는 실력을 쌓는 것이 중요합니다.

특히 1차 시험은 20% 내외의 합격률이 고정되어 있으므로, ‘운’이나 ‘요행’을 바랄 수 없는 단계입니다. 민법과 부동산학개론의 기본 개념부터 심화 이론까지, 구멍이 없도록 꼼꼼하게 다지는 것만이 유일한 합격 전략입니다. 2차 시험 역시 변동성은 크지만, 결국 합격선인 60점을 넘기는 것이 목표라는 점은 변하지 않습니다. 매년 달라지는 난이도에 흔들리지 않고, 어떤 해에 시험을 보더라도 60점을 넘을 수 있는 ‘절대적인 실력’을 갖추는 것이 합격의 왕도입니다.

수험생이 말하는 과목별 체감

공인중개사 시험 합격률이라는 ‘결과’만 놓고 보면 단순히 ‘어려운 시험’이라고만 느껴질 수 있습니다. 하지만 실제 시험을 준비하는 수험생들의 이야기를 들어보면, 그 어려움의 결은 과목마다 천차만별입니다. 어떤 과목은 평생 공부와 담을 쌓았던 사람도 흥미를 느끼게 하는 반면, 어떤 과목은 법대생조차 혀를 내두를 정도의 방대한 양과 깊이를 자랑하기도 합니다.

결국 합격의 관건은 이 과목별 특성과 체감 난이도를 정확히 파악하고, 자신의 강점과 약점에 맞춰 학습 시간을 효율적으로 배분하는 ‘전략’에 있습니다. 아래는 수많은 합격생과 수험생들이 공통적으로 이야기하는 과목별 체감 난이도와 그 특징을 정리한 내용입니다.

과목별 난이도 및 주요 학습 전략

구분	과목명	수험생 체감 난이도 및 특징
1차 시험	부동산학개론	난이도: 중하 (체감상 가장 무난한 입문 과목) 대부분의 수험생이 가장 먼저 접하는 과목으로, 법 과목이 아닌 ‘학문’의 성격을 띱니다. 경제, 경영, 정책 등 다양한 분야를 아우르지만 깊이가 얕아 초반 진입 장벽이 낮습니다. 다만, 투자론이나 감정평가론 파트의 ‘계산 문제’는 수포자(수학 포기자)에게 큰 걸림돌이 될 수 있어 꾸준한 연습이 필요합니다. 민법의 부족한 점수를 만회해 줄 전략 과목으로 여겨집니다.
	민법 및 민사특별법	난이도: 최상 (1차 합격의 최대 관문) 수험생들이 ‘통곡의 벽’이라 부르는 과목입니다. 법률 용어 자체도 생소하지만, 추상적인 개념을 이해하고 수많은 판례를 암기해야 합니다. 휘발성이 매우 강해 조금만 손을 놓으면 점수가 급락하며, 공부량 자체가 다른 과목을 압도합니다. 결국 공인중개사 시험은 모든 과목을 100점 맞아야 하는 시험이 아니라, 어려운 과목은 과락을 면하고 쉬운 과목에서 점수를 보충하는 ‘전략’이 무엇보다 중요합니다. 많은 수험생이 민법은 50~60점대를 목표로 방어적으로 접근합니다.
2차 시험	공인중개사법령 및 실무	난이도: 하 (2차의 유일한 효자 과목) 2차 과목 중 가장 분량이 적고 내용이 명확하여 점수 획득이 수월한 과목입니다. 암기할 내용은 많지만, 법 조문과 규칙이 직관적이라 상식선에서 해결되는 문제도 많습니다. 공법에서 깎일 점수를 보충해주는 유일한 구원투수이므로, 반드시 80점 이상을 목표로 잡고 꼼꼼하게 학습해야 하는 전략 과목입니다.
	부동산공법	난이도: 최상 (수험생을 포기로 이끄는 ‘공포의 법’) 민법과 함께 시험 전체의 난이도를 책임지는 양대 산맥입니다. 국토계획법, 건축법 등 6개의 개별 법률을 다루는데, 그 범위가 너무 방대하고 용어는 생소하며 수시로 법이 개정되어 학습에 어려움이 큽니다. 수험생들 사이에서는 ‘밑 빠진 독에 물 붓기’로 비유되며, 만점을 노리기보다는 50점 전후를 목표로 과락을 면하는 전략을 세우는 것이 일반적입니다.
	부동산공시법 & 세법	난이도: 중상 (선택과 집중이 필요한 과목) 공시법(24문항)과 세법(16문항)이 한 과목으로 묶여 있습니다. 공시법은 등기법과 지적법으로 나뉘는데, 지적법은 절차가 명확해 점수 얻기 좋지만 등기법은 민법 지식이 없어 매우 까다롭습니다. 세법은 각종 부동산 관련 세금을 다루며, 복잡한 계산과 잦은 개정이 발목을 잡습니다. 대부분 지적법에서 점수를 확보하고, 등기법과 세법은 자주 출제되는 부분 위주로 방어하는 전략을 사용합니다.

이처럼 각 과목의 성격은 매우 다릅니다. 1차 시험은 ‘민법’이라는 거대한 산을 넘어야 하고, 2차 시험은 ‘공법’이라는 예측 불가능한 암초를 피해야 합니다. 특히 2차 시험은 ‘공법’의 점수를 ‘중개사법’에서 얼마나 만회하느냐가 합격의 열쇠라고 말하는 수험생이 많습니다.

따라서 단순히 모든 과목에 동일한 시간을 투자하기보다는, 과목별 체감 난이도를 고려하여 강약 조절을 하는 것이 합격으로 가는 가장 빠른 길입니다. 내가 어떤 과목에 강하고 약한지, 어떤 과목을 전략 과목으로 삼고 어떤 과목을 방어 과목으로 할지 초반에 큰 그림을 그리는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다.

시험이 점점 어려워지는 이유

“공인중개사 시험, 예전엔 운전면허처럼 쉬웠다던데…” 아마 한 번쯤은 들어보셨을 이야기입니다. 하지만 2024년 현재, 이 말은 더 이상 현실과 맞지 않습니다. 최근 몇 년간의 합격률 데이터를 보면, 공인중개사 시험의 난이도가 꾸준히 상승하고 있다는 사실을 명확히 알 수 있습니다. 특히 작년에 치러진 제34회 시험의 제2차 시험 합격률은 23.36%에 그치며, 이제는 ‘고시’급 시험이라는 말까지 나오고 있습니다. 이처럼 합격의 문이 점점 좁아지는 이유는 무엇일까요? 여기에는 몇 가지 복합적인 배경이 작용하고 있습니다.

• 과잉 공급 해소를 위한 ‘수급 조절’ 정책
  가장 핵심적인 이유로 꼽히는 것은 바로 ‘인력 수급 조절’입니다. 2023년 기준으로 국내에 자격증을 보유한 공인중개사는 50만 명을 넘어섰지만, 실제로 개업하거나 소속되어 활동하는 인원은 약 11만 명 수준에 불과합니다. 이는 자격증 소지자의 상당수가 ‘장롱면허’로 남아있다는 뜻이기도 하지만, 동시에 시장의 포화 상태를 명확히 보여주는 지표이기도 합니다. 정부(국토교통부) 입장에서는 과도한 수의 공인중개사가 배출될 경우, 시장의 과열 경쟁으로 인한 부실 계약, 중개 수수료 덤핑 등 서비스의 질적 하락과 부동산 시장의 불안정성을 야기할 수 있다고 판단합니다. 결국 시험의 난이도 조절은 시장의 과열 경쟁을 막고 기존 개업 공인중개사들의 생존권을 보호하기 위한 가장 직접적이고 효과적인 수단인 셈입니다. 합격자 수를 일정 수준 이하로 통제하기 위해 의도적으로 난이도를 상향 조정하는 경향이 뚜렷해지고 있는 것입니다.
• 부동산 시장의 고도화와 전문성 요구 증대
  과거의 부동산 중개는 단순히 매물을 소개하고 계약서를 작성하는 수준에 머무르는 경우가 많았습니다. 하지만 현대의 부동산 시장은 훨씬 더 복잡하고 고도화되었습니다. 각종 부동산 관련 법규(민법, 공법, 세법 등)는 끊임없이 개정되고, 전세 사기 예방을 위한 특약, 재개발·재건축 관련 권리 분석, 부동산 금융(대출, LTV, DSR) 등 공인중개사가 다뤄야 할 전문 분야가 크게 늘어났습니다. 이제 소비자들은 단순 중개인을 넘어, 신뢰할 수 있는 ‘부동산 법률 및 금융 전문가’를 원하고 있습니다. 이러한 시대적 요구에 부응하기 위해, 시험 출제 기관 역시 변별력을 높여 높은 수준의 전문 지식과 윤리 의식을 갖춘 인재를 선발하려는 목표를 갖게 되었습니다. 즉, 자격증의 ‘질적 가치’를 높여 국민의 재산을 안전하게 보호할 수 있는 전문가를 배출하려는 의도가 시험 난이도 상승으로 이어지고 있습니다.
• 단순 암기를 넘어선 ‘사고력 측정’ 문제 유형의 변화
  난이도 상승은 문제의 유형 변화에서도 뚜렷하게 나타납니다. 과거에는 법조문을 단순히 암기하면 풀 수 있는 단답형 문제가 많았다면, 최근에는 종합적인 사고력과 응용력을 요구하는 문제들이 주를 이루고 있습니다. 대표적인 예가 ‘박스형’ 문제와 ‘사례형’ 문제입니다. 박스 안의 보기에서 ‘옳은 것을 모두 고르시오’ 또는 ‘틀린 것이 몇 개인가’를 묻는 박스형 문제는, 보기 하나하나를 정확히 알지 못하면 정답을 맞힐 수 없어 수험생들에게 큰 부담을 줍니다. 또한, 실제 중개 현장에서 발생할 법한 복잡한 상황을 제시하고 법률 관계를 분석하게 하는 장문의 사례형 문제는 깊이 있는 이해 없이는 접근조차 어렵습니다. 이러한 문제 유형의 변화는 수험생이 단순히 지식을 외우는 것을 넘어, 각 법률과 제도를 유기적으로 연결하고 실제 상황에 적용할 수 있는지를 평가하려는 의도입니다.

이처럼 공인중개사 시험의 난이도 상승은 일시적인 현상이 아닌, 정책적 목표와 시대적 요구가 반영된 구조적인 흐름이라고 볼 수 있습니다. 따라서 막연한 기대감으로 시험에 접근하기보다는, 변화하는 출제 경향을 정확히 파악하고 그에 맞는 체계적인 학습 전략을 세우는 것이 합격의 가장 중요한 열쇠가 될 것입니다.

2024년 합격을 위한 비법

매년 수만 명의 수험생이 도전하지만, 합격의 문은 좀처럼 넓어지지 않고 있습니다. 특히 최근 공인중개사 시험은 단순 암기만으로는 해결할 수 없는 복합적인 사고를 요구하는 문제들의 비중이 높아지며 체감 난이도가 급상승했습니다. 합격률 데이터가 보여주듯, 이제는 막연한 기대감이나 섣부른 도전만으로는 합격의 기쁨을 누리기 어려운 것이 현실입니다. 단순히 공부 시간을 늘리는 ‘양’의 시대는 가고, 정확한 방향성을 가지고 공부하는 ‘질’의 시대가 왔습니다. 2024년, 치열한 경쟁을 뚫고 최종 합격자가 되기 위한 핵심 전략과 비법을 구체적으로 알아보겠습니다.

합격 전략의 재설계

과거의 합격 수기나 공부 방법에만 의존해서는 안 됩니다. 최신 출제 경향을 면밀히 분석하고, 그에 맞는 새로운 학습 전략을 수립하는 것이 무엇보다 중요합니다. 이제 합격은 ‘얼마나 오래 앉아 있었는가’가 아닌 ‘무엇을, 어떻게 공부했는가’에 의해 결정됩니다.

• 학습 패러다임의 전환: ‘암기’에서 ‘이해’로
  최근 시험의 가장 두드러진 특징은 법 조문이나 이론을 단순히 외워서 푸는 단답형 문제보다, 여러 개념을 융합하고 실제 사례에 적용하는 능력을 평가하는 ‘사례형’과 ‘박스형’ 문제의 증가입니다. 예를 들어, 민법에서는 복잡한 권리 관계를 제시하고 법률 효과를 묻거나, 부동산공법에서는 여러 법률에 걸친 인허가 절차를 종합적으로 이해해야 풀 수 있는 문제가 출제됩니다. 따라서 이제는 각 법 조문과 제도가 왜 생겨났는지(입법 취지), 서로 어떻게 유기적으로 연결되는지를 파악하는 ‘이해 중심’의 학습이 반드시 필요합니다. 기본서를 여러 번 읽으며 큰 틀을 잡고, 그 틀 안에 세부 내용을 채워 넣는 방식으로 공부해야 흔들리지 않는 실력을 갖출 수 있습니다.
• 과목별 전략적 강약 조절: ‘선택’과 ‘집중’의 미학
  공인중개사 시험은 1차와 2차 모두 평균 60점 이상, 과목별 40점 이상을 득점해야 하는 절대평가 시험입니다. 이는 모든 과목을 100점 맞을 필요가 없다는 의미이기도 합니다. 수험생마다 강점과 약점이 다르므로, 자신에게 맞는 전략 과목과 방어 과목을 설정해야 합니다. 예를 들어, 2차 시험의 경우 ‘부동산공인중개사법령 및 중개실무’는 비교적 적은 노력으로 고득점이 가능한 대표적인 효자 과목입니다. 여기서 80점 이상을 목표로 점수를 확보하고, 가장 과락률이 높은 ‘부동산공법’은 50~60점대를 목표로 방어하는 전략을 세우는 것이 효율적입니다. 무작정 모든 과목에 동일한 시간을 쏟기보다는, 과목별 특성과 목표 점수를 명확히 하여 학습 시간과 노력을 배분하는 지혜가 필요합니다.
• 기출문제 활용 극대화: 단순 풀이가 아닌 ‘분석’과 ‘체화’
  기출문제는 앞으로 출제될 문제를 예측할 수 있는 가장 중요한 바로미터입니다. 하지만 단순히 문제를 풀고 정답을 맞히는 것에 그쳐서는 안 됩니다. 정답인 지문은 왜 정답인지, 오답인 지문은 어느 부분이 어떻게 틀렸는지를 명확하게 분석해야 합니다. 이 과정에서 출제자의 의도와 핵심 키워드, 자주 등장하는 함정을 파악할 수 있습니다. 특히 최근 10개년 기출문제는 최소 5회독 이상 반복하며 모든 지문을 내 것으로 만드는 ‘체화’ 과정이 필수적입니다. 또한, 틀린 문제는 오답노트에 정리하여 취약점을 집중적으로 보완하고, 시험 직전에 빠르게 복습하는 자료로 활용하는 것이 좋습니다.

구체적인 실천 계획 세우기

좋은 전략도 실천 없이는 무용지물입니다. 가장 기본적인 출발점은 공신력 있는 기관의 시험 정보를 주기적으로 확인하는 것입니다. 시험일, 원서접수 기간, 시험과목 등 필수 정보를 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 가장 정확한 정보는 한국산업인력공단이 운영하는 큐넷(Q-Net) 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

이러한 정보를 바탕으로 연간, 월간, 주간 학습 계획을 구체적으로 수립하고, 매일 꾸준히 실천해 나가는 것이 중요합니다. 하루에 10시간을 몰아서 공부하는 것보다, 매일 3~4시간이라도 집중해서 꾸준히 하는 것이 장기 레이스인 공인중개사 시험에서는 훨씬 효과적입니다. 결국 합격의 당락은 누가 더 똑똑하냐가 아니라, 누가 더 올바른 방법으로 꾸준히 실천했느냐에 달려있습니다. 2024년, 변화된 시험 경향에 맞춰 영리하게 계획하고 우직하게 실천하여 반드시 합격의 주인공이 되시기를 바랍니다.