부동산취득세율, 모르면 손해! 완벽 정리

복잡하고 어려운 부동산 취득세율, 어떻게 계산해야 할까요? 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 달라지는 취득세율을 2024년 최신 정보로 완벽하게 정리해 드립니다. 이 글 하나로 취득세 고민을 끝내세요.

부동산 취득세란 무엇일까?

‘내 집 마련’의 꿈을 이루거나 새로운 투자를 위해 부동산을 계약하셨나요? 진심으로 축하드립니다! 하지만 계약의 기쁨도 잠시, 등기 이전을 위해 반드시 거쳐야 하는 과정이 남아있습니다. 바로 ‘취득세’ 납부입니다. 부동산 거래 과정에서 생각보다 큰 비중을 차지하는 세금이지만, 정확히 무엇인지, 왜 내야 하는지 모르는 분들이 많습니다. 이름은 익숙하지만 내용은 낯선 부동산 취득세, 그 개념부터 차근차근 완벽하게 알아보겠습니다. 부동산 취득세는 부동산을 취득하는 행위 자체에 대해 부과되는 지방세로, 소유권 이전을 위한 필수적인 절차입니다.

취득세는 단순히 ‘부동산을 샀을 때 내는 세금’이라고만 알고 있으면 절반만 아는 것입니다. 매매뿐만 아니라 상속, 증여, 신축 등 소유권이 이전되는 모든 경우에 발생하기 때문입니다. 즉, 대가를 지불했는지 여부와 관계없이 부동산의 소유권을 얻게 된 사람(취득자)에게 부과되는 세금이죠. 이는 국가가 아닌, 해당 부동산이 소재한 특별시, 광역시, 도(지방자치단체)에 납부하는 지방세에 해당합니다. 이렇게 걷힌 세금은 우리가 거주하는 지역의 발전과 주민 복지를 위해 사용되는 소중한 재원이 됩니다.

취득세의 주요 특징 알아보기

취득세의 개념을 더 명확하게 이해하기 위해 몇 가지 주요 특징을 정리해 보았습니다. 아래 내용을 통해 취득세가 어떤 성격을 가진 세금인지 파악해 보세요.

• 취득 행위에 대한 과세 (행위세)
  취득세는 재산 보유 자체에 대해 부과하는 재산세와는 다릅니다. 부동산을 ‘취득’하는 법률적인 행위가 발생했을 때 단 한 번 부과되는 세금입니다. 따라서 부동산을 취득한 후에는 매년 내는 세금이 아니며, 해당 부동산을 다시 다른 사람에게 팔 때(양도할 때)는 양도소득세가 발생할 뿐, 취득세가 또 부과되지는 않습니다.
• 사실상 취득자에게 부과 (실질 과세 원칙)
  세법에서는 등기·등록 여부와 관계없이 ‘사실상 취득한 자’를 납세의무자로 봅니다. 예를 들어, 부모님이 자녀의 이름으로 집을 계약하고 대금을 모두 지불했다면, 등기부등본상 소유자는 자녀일지라도 실질적인 자금 부담자인 부모님에게 증여세 등 다른 세금 문제가 발생할 수 있으며, 취득세 납부 의무의 주체도 명확히 따져봐야 합니다. 즉, 서류상의 명의자가 아닌 실제 소유권을 얻는 사람이 납세의무자가 되는 것이 원칙입니다.
• 다양한 취득 유형 포함
  우리가 흔히 생각하는 ‘매매’는 물론, 다양한 형태의 취득이 과세 대상이 됩니다.
  1. 유상승계취득: 매매, 교환 등 대가를 지불하고 소유권을 이전받는 가장 일반적인 경우입니다.
  2. 무상승계취득: 상속, 증여, 기부 등 대가 없이 소유권을 이전받는 경우입니다.
  3. 원시취득: 건물을 신축하거나 증축하여 새롭게 소유권을 취득하는 경우, 또는 공유수면 매립, 간척으로 토지를 조성하는 경우 등이 해당됩니다.

취득세 과세표준과 납부 기한

그렇다면 취득세는 어떤 금액을 기준으로 계산되며, 언제까지 납부해야 할까요? 세금 계산의 기초가 되는 ‘과세표준’과 법적으로 정해진 ‘납부 기한’은 매우 중요한 부분이므로 꼭 숙지해야 합니다.

취득세의 과세표준, 즉 세금을 계산하는 기준 금액은 ‘취득 당시의 가액’입니다. 취득세의 과세표준은 원칙적으로 실제 거래 가격인 ‘신고가액’으로 하지만, 이 금액이 ‘시가표준액’보다 낮을 경우 시가표준액을 기준으로 계산됩니다. 이는 세금을 줄이기 위해 거래 금액을 실제보다 낮게 신고하는 것을 방지하기 위한 장치입니다. 여기서 ‘시가표준액’이란 지방세를 부과하기 위해 정부가 정한 기준으로, 토지는 개별공시지가, 주택은 개별(공동)주택가격을 의미합니다. 최근에는 점차 실거래가에 가깝게 과세 기준을 현실화하는 방향으로 정책이 바뀌고 있으므로, 정확한 내용은 취득 시점의 규정을 확인하는 것이 좋습니다.

취득세 납부 기한은 취득 원인에 따라 다릅니다. 일반적인 매매의 경우 취득일(보통 잔금 지급일)로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 만약 상속으로 인해 부동산을 취득했다면 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내로 기한이 더 깁니다. 이 기한을 넘기면 무신고가산세, 납부지연가산세 등이 추가로 부과되어 더 많은 세금을 내야 하므로 반드시 기한을 지켜야 합니다.

주택 수에 따른 취득세율

2020년 7.10 부동산 대책 이후, 주택 취득세는 단순히 주택 가격에만 의존하지 않고 ‘보유한 주택 수’와 ‘주택의 소재지(조정대상지역 여부)’에 따라 매우 복잡하고 큰 폭으로 달라지게 되었습니다. 과거에는 다주택자라 하더라도 기본세율(1~3%)이 적용되었지만, 이제는 투기 수요를 억제하기 위해 다주택자에 대한 취득세가 대폭 중과됩니다. 특히 조정대상지역 내 다주택자의 경우 매우 높은 세율이 적용되므로, 주택 구매 전 반드시 본인의 주택 수를 정확히 파악해야 합니다. 지금부터 주택 수에 따른 취득세율을 상세하게 알아보겠습니다.

조정대상지역 여부에 따른 취득세율 비교

취득세율은 내가 새로 취득하려는 주택이 몇 번째 주택인지, 그리고 해당 주택이 조정대상지역에 위치하는지에 따라 결정됩니다. 아래 표를 통해 한눈에 비교해 보세요.

구분	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1~3% (주택 가액에 따라 차등 적용)
2주택	8%	1~3% (주택 가액에 따라 차등 적용)
3주택	12%	8%
4주택 이상 또는 법인	12%	12%

※ 위 세율은 지방교육세, 농어촌특별세를 제외한 순수 취득세율입니다. 실제 납부 시에는 8% → 8.4%, 12% → 12.4% 등 부가세가 더해집니다.

표에서 보시다시피, 비조정대상지역에서는 2주택까지는 1주택자와 동일한 1~3%의 기본세율이 적용됩니다. 하지만 조정대상지역에서는 2주택째부터 바로 8%의 중과세율이 적용되어 세 부담이 급격히 늘어납니다. 예를 들어, 조정대상지역에서 5억 원짜리 주택을 두 번째 주택으로 취득할 경우 취득세(부가세 포함)는 약 4,200만 원에 달하지만, 비조정대상지역이라면 약 550만 원으로 8배 가까이 차이가 발생합니다.

주택 수 산정 기준과 유의사항

그렇다면 취득세를 계산할 때 가장 중요한 기준이 되는 ‘주택 수’는 어떻게 산정할까요? 여기서 많은 분들이 헷갈려 하시는 몇 가지 중요한 기준들이 있습니다.

• 세대 기준 산정
  주택 수는 개인 기준이 아닌 ‘세대’ 기준으로 산정합니다. 여기서 세대란 주민등록표에 함께 기재된 가족(본인, 배우자, 30세 미만의 미혼 자녀 등)을 의미합니다. 즉, 현재 무주택자인 내가 집을 사더라도 배우자가 이미 1주택을 소유하고 있다면, 나는 2주택 취득세율을 적용받게 됩니다.
• 주거용 오피스텔 포함
  2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 오피스텔을 취득할 때는 4%의 취득세율이 적용되지만, 이를 보유한 상태에서 새로운 아파트 등 주택을 취득할 때는 해당 오피스텔이 주택 수에 카운트되어 더 높은 취득세율을 적용받을 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.
• 분양권 및 입주권
  주택 분양권이나 재개발/재건축 입주권 역시 주택 수에 포함됩니다. 해당 권리가 주택으로 완공되는 시점이 아닌, 분양권이나 입주권을 취득한 시점부터 주택을 보유한 것으로 간주하여 주택 수를 계산합니다.

예외적으로 중과세율이 배제되는 경우

다주택자라고 해서 무조건 중과세율이 적용되는 것은 아닙니다. 서민들의 주거 안정을 위해 마련된 몇 가지 예외 조항이 존재합니다.

1. 일시적 2주택
   이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우, 특정 조건 충족 시 1주택 세율을 적용받을 수 있습니다. 현재 규정상 조정/비조정대상지역 모두, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 중과세율이 적용되지 않습니다. 기존 주택을 3년 이내에 처분하는 조건으로 신규 주택에 대해 1주택 세율을 적용받을 수 있습니다.
2. 공시가격 1억 원 이하 주택
   공시가격이 1억 원 이하인 주택은 취득세 중과 여부를 판단하는 주택 수 계산에서 제외됩니다. 따라서 공시가격 1억 원 이하 주택을 여러 채 보유하고 있더라도, 새로운 주택을 취득할 때 이들은 주택 수에 포함되지 않아 중과세를 피할 수 있습니다. (단, 재개발 구역 내 주택 등 예외 존재)

이처럼 주택 취득세율은 고려해야 할 변수가 매우 많습니다. 특히 부동산 정책은 계속해서 변동될 수 있으므로, 주택 취득과 같은 중요한 결정을 앞두고 있다면 조정대상지역 현황을 반드시 최신 정보로 확인하는 습관이 중요합니다.

조정대상지역 취득세 중과

부동산 시장의 과열을 막고 투기 수요를 억제하기 위해 정부는 특정 지역을 ‘조정대상지역’으로 지정하여 강력한 규제를 적용합니다. 여러 규제 중에서도 주택 구매자에게 가장 직접적인 영향을 미치는 것이 바로 ‘취득세 중과’ 제도입니다. 조정대상지역 내에서 2주택 이상을 취득할 경우, 기본세율이 아닌 훨씬 높은 세율의 취득세를 납부해야 하므로 주택 구매 계획이 있다면 반드시 숙지해야 할 핵심 내용입니다. 잘못된 정보로 인해 수천만 원, 혹은 수억 원의 세금 폭탄을 맞을 수도 있기 때문입니다.

특히 부동산 정책은 정권에 따라, 그리고 시장 상황에 따라 끊임없이 변화합니다. 과거 강력했던 중과세율이 완화되기도 하고, 규제 지역이 해제되거나 새롭게 지정되기도 합니다. 지금부터 가장 최신 정보를 바탕으로 조정대상지역의 다주택자 취득세 중과세율에 대해 상세하고 정확하게 알려드리겠습니다.

다주택자 취득세, 어떻게 바뀌었을까요?

과거 정부에서는 조정대상지역 내 2주택자에게 8%, 3주택 이상자에게는 12%라는 매우 높은 취득세율을 적용했습니다. 이는 사실상 다주택자의 추가 주택 구매를 막기 위한 강력한 규제였습니다. 하지만 2022년 말, 부동산 시장의 경착륙을 방지하고 과도한 세 부담을 완화하기 위한 취득세 중과 완화 방안이 발표되었습니다.

이 개정안의 핵심은 다주택자에 대한 징벌적 과세를 정상화하는 데 있었습니다. 그 결과 조정대상지역 2주택자의 세율은 기존과 동일하지만, 3주택 이상 및 비조정대상지역 다주택자의 세율이 인하되는 등 상당한 변화가 있었습니다. 2022년 12월 21일 이후 취득분부터 완화된 취득세율이 소급 적용되어 세금 부담이 크게 줄었습니다. 이 시점 이후에 주택을 취득한 다주택자라면, 변경된 세율을 적용받게 되므로 본인에게 해당하는 세율을 정확히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

조정대상지역 주택 수 별 취득세율 (2022.12.21. 취득분부터 적용)

현재 적용되는 주택 취득세율을 표로 정리하면 다음과 같습니다. 내가 구매하려는 주택이 조정대상지역에 있는지, 그리고 내가 몇 번째 주택을 취득하는 것인지에 따라 세율이 어떻게 달라지는지 한눈에 비교해 보세요.

구분	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1~3% (취득가액에 따라 차등)	1~3% (취득가액에 따라 차등)
2주택	8%	1~3% (취득가액에 따라 차등)
3주택	12%	8%
4주택 이상 또는 법인	12%	12%

표에서 보시다시피, 조정대상지역에서 2번째 주택을 취득하는 순간부터 세율이 8%로 급격하게 상승합니다. 예를 들어, 조정대상지역(ex: 강남구)에서 10억 원짜리 아파트를 2번째 주택으로 취득하면 취득세(지방교육세 포함)가 무려 8,800만 원에 달합니다. 반면, 같은 아파트를 비조정대상지역에서 취득했다면 기본세율인 3.3%가 적용되어 3,300만 원으로 세금 차이가 5,500만 원이나 발생합니다. 조정대상지역 여부가 얼마나 중요한지 알 수 있는 대목입니다.

따라서 주택 구매를 고려하고 있다면, 가장 먼저 해당 지역이 현재 조정대상지역에 포함되는지 확인하는 것이 첫걸음입니다. 규제 지역 현황은 수시로 변경될 수 있으므로, 반드시 최신 정보를 확인해야 합니다.

취득세 중과세율 적용 시 주의사항

취득세 중과 여부를 판단하는 ‘주택 수’ 계산은 생각보다 복잡할 수 있습니다. 단순히 등기된 주택만 포함하는 것이 아니라, 주택 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있습니다. 또한, 부부 공동명의일 경우 각각 1주택이 아닌 세대 기준으로 주택 수를 산정하는 등 다양한 변수가 존재하므로 전문가의 상담이 필요할 수 있습니다.

현재(2024년 기준) 대부분의 지역이 조정대상지역에서 해제되었지만, 서울의 핵심 지역인 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 여전히 조정대상지역으로 묶여있다는 점을 유의해야 합니다. 하지만 2주택 이상을 취득할 경우 여전히 중과세율이 적용되므로, 주택 구매 전 반드시 본인의 주택 수와 해당 지역의 규제 여부를 확인해야 합니다. 정확한 정보 확인만이 불필요한 세금 지출을 막는 가장 확실한 방법입니다.

취득세 절세 꿀팁 모음

부동산 취득세, 생각보다 큰 금액에 놀라셨나요? 수천만 원에 달하는 취득세는 주택 구매 시 가장 부담스러운 지출 항목 중 하나입니다. 하지만 아는 만큼 아낄 수 있는 세금이 바로 취득세입니다. 평생 모은 돈으로 마련하는 내 집, 한 푼이라도 더 아낄 수 있는 취득세 절세 꿀팁을 꼼꼼하게 정리해 드립니다.

1. 생애최초 주택 구입, 감면 혜택 놓치지 마세요!

내 집 마련의 꿈을 이룬 분들을 위해 정부가 제공하는 가장 강력한 절세 혜택이 바로 생애최초 주택 구입 취득세 감면 제도입니다. 2025년 12월 31일까지 혜택 기간이 연장되었으며, 소득 및 주택 가액 요건도 완화되어 더 많은 분들이 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 아래 요건을 충족한다면 절대 놓치지 마세요.

• 감면 대상
  세대주를 포함한 세대원 모두가 주택을 소유한 사실이 없는 ‘무주택자’여야 합니다. 부부의 경우, 혼인신고일 이전 배우자가 주택을 소유했던 이력이 있더라도 현재 무주택 상태라면 감면 대상에 포함될 수 있습니다. 또한, 주택 취득일로부터 3개월 이내에 전입하여 1가구 1주택이 되어야 하며, 3개월 이내 추가로 주택을 취득해서는 안 됩니다.
• 소득 및 주택 가액 기준
  기존에는 부부 합산 소득 7천만 원 이하 요건이 있었지만, 현재는 소득과 관계없이 혜택을 받을 수 있도록 개정되었습니다. 취득하는 주택의 가액이 12억 원 이하라면 누구나 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 여기서 주택 가액은 실거래가를 기준으로 합니다.
• 감면 혜택 및 의무사항
  취득세액이 200만 원 이하라면 전액 면제, 200만 원을 초과하면 200만 원을 공제해 줍니다. 예를 들어 취득세가 180만 원이라면 0원, 350만 원이라면 200만 원을 공제한 150만 원만 납부하면 됩니다. 다만, 감면받은 후에는 3년의 의무 거주 기간을 지켜야 합니다. 만약 3개월 이내에 전입하지 않거나, 3년 이내에 실거주하지 않고 매각, 증여, 임대하는 경우에는 감면받았던 취득세와 이자까지 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.

2. 부부 공동명의, 미래를 위한 최고의 절세 전략

많은 분들이 ‘공동명의’가 무조건적인 절세 비법이라고 생각하지만, 취득 단계에서는 그렇지 않습니다. 부부 공동명의는 취득세를 직접적으로 줄여주지는 않지만, 장기적인 관점에서 종합부동산세와 양도소득세를 절약하는 매우 효과적인 전략입니다. 주택 취득 시점에 명의를 결정해야 하므로, 반드시 미리 고려해야 할 중요한 사항입니다.

• 취득세는 동일, 그러나 기회는 단 한 번
  단독명의로 하든 부부 공동명의로 하든 납부해야 할 총 취득세액은 동일합니다. 예를 들어 4억 원짜리 주택을 단독명의로 취득하면 1인이 4억 원에 대한 취득세를 내고, 부부 공동명의(5:5 지분)로 하면 각자 2억 원에 대한 취득세를 내어 합산하므로 결과는 같습니다. 중요한 것은, 취득 후에 단독명의를 공동명의로 변경하려면 증여세와 추가적인 취득세가 발생하므로, 최초 취득 시점에 신중하게 결정해야 한다는 점입니다.
• 종합부동산세(종부세) 절세 효과
  종합부동산세는 개인별로 소유한 부동산의 공시가격을 합산하여 과세하는 ‘인별 과세’ 방식입니다. 2024년 기준 1주택자는 공시가격 12억 원까지 공제를 받지만, 부부 공동명의로 각각 지분을 소유하면 1인당 9억 원씩, 총 18억 원까지 공제를 받을 수 있어 종부세 부담을 획기적으로 줄일 수 있습니다.
• 양도소득세(양도세) 절세 효과
  미래에 주택을 매도할 때도 공동명의는 유리합니다. 양도차익이 지분별로 나뉘어 낮은 세율 구간을 적용받을 가능성이 커집니다. 또한, 양도세 기본공제(1인당 연 250만 원)도 각각 적용받을 수 있어 양도세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

3. 취득 원인에 따라 달라지는 세율 활용하기

부동산을 취득하는 원인은 매매뿐만 아니라 상속, 증여 등 다양합니다. 각각의 원인에 따라 취득세율이 다르게 적용되므로, 상황에 맞는 최적의 방법을 고려하는 것이 중요합니다. 특히 가족 간의 부동산 이전 계획이 있다면 세율 차이를 반드시 확인해야 합니다.

구분	기본 세율	주요 내용
매매 (유상취득)	1% ~ 12%	– 주택 가액 및 다주택 여부에 따라 차등 적용 – 1주택자: 6억 이하 1%, 9억 초과 3% – 다주택자·법인: 조정대상지역 여부에 따라 중과
상속	2.8%	– 농지는 2.3%로 세율이 더 낮음 – 무주택 세대원이 상속받아 1가구 1주택이 되는 경우, 0.8% 세율 특례 적용 가능
증여 (무상취득)	3.5%	– 비영리 사업자는 2.8% – 조정대상지역 내 공시가격 3억 이상 주택 증여 시, 12% 중과세율 적용 (단, 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여 시 제외)

위 표에서 볼 수 있듯, 일반적으로 상속으로 인한 취득세율이 가장 낮습니다. 물론 증여세나 상속세 등 다른 세금도 함께 고려해야 하지만, 취득세 측면만 본다면 상황에 따라 세율 차이가 크다는 점을 인지하고 장기적인 계획을 세우는 것이 현명합니다. 예를 들어, 무주택 자녀가 부모의 집을 상속받는 경우 0.8%의 특례세율을 적용받을 수 있어 절세 효과가 매우 큽니다.